Novedades legislativas en materia de vivienda y alquiler

El pasado mes de enero se derogó el fugaz Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que entró en vigor el 19 de diciembre, el cual introdujo importantes novedades en materia de alquiler.

Tras la derogación del anterior, el 6 de marzo de 2019 entró en vigor un nuevo Decreto en relación con la materia, Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, en el que se regulan muchas de las cuestiones ya introducidas por el anterior decreto y se prevén nuevas medidas para ofrecer una mayor protección a los inquilinos de las viviendas. A continuación, destacamos las principales cuestiones modificadas según han quedado establecidas tras el segundo Decreto.

  • Las reformas que han afectado a la Ley de Arrendamientos Urbanos son las siguientes:

Se exceptúa de la imperatividad de las normas del título II de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (En adelante, LAU), los arrendamientos de viviendas cuya superficie sean superior a 300 metros cuadrados o aquellos en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual. Estos arrendamientos se regularán por la voluntad de las partes sin necesidad de que esta se encuadre en el marco de lo establecido en el título II de la referida Ley.

En lo que respecta al alquiler de viviendas turísticas, se hace expresa mención a que queda excluido del ámbito de aplicación de la LAU.

Se amplía el plazo de duración mínima del contrato que pasa a ser de cinco años para el caso de que el arrendador sea persona física y de siete años para el caso de que el arrendador fuera persona jurídica. En relación con las prórrogas tácitas, se contempla que serán anuales con un máximo de tres años, y es de especial interés que la notificación relativa a la voluntad de no renovar el contrato debe realizarse con cuatro meses de antelación en el caso del arrendador y dos meses de antelación en el caso del arrendatario.

Además de lo anterior, se prevé que en caso de que el arrendador persona física – sin que se contemple esta opción para el arrendador persona jurídica- quiera recuperar la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí o para su familia antes de que transcurra el período mínimo de cinco años, es necesario que esta opción se hubiera contemplado expresamente en el contrato en el momento de su celebración.

En lo que respecta a las rentas, en cuanto a su actualización, el posible incremento en ningún caso podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el IPC a cada fecha de actualización, evitando así incrementos abusivos de renta. En lo relativo a un posible control sobre las rentas, el Decreto no contempla ninguna medida al respecto, siendo las rentas las pactadas libremente entre las partes. No obstante, en la Disposición Adicional Segunda se establece que en un plazo de ocho meses el Gobierno debe elaborar un sistema de índices de referencia de precios del alquiler de viviendas.

De especial interés en relación con la fianza es que las partes pueden pactar garantías adiciones las cuales se limitan en dos mensualidades de renta en los casos de arrendamiento de vivienda.

Otra de las novedades incorporadas es que el comprador de una vivienda arrendada queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia o siete si fuera el arrendador anterior persona jurídica, este el arrendamiento o no inscrito en el Registro de la Propiedad.

En cuanto a los gastos de gestión inmobiliaria y formalización, estos serán asumidos por el arrendador en caso de que este sea persona jurídica sin salvedades.

  • En cuanto a los cambios que se han realizado en la Ley de Enjuiciamiento Civil:

Se incluye que, en todo caso, por el Juzgado se comunicará la existencia el procedimiento de desahucio a los servicios sociales y se informará al demandado de la posibilidad que tiene de acudir a los mismos y de que se aprecie su eventual situación de vulnerabilidad, pudiéndose acordar la suspensión del procedimiento incluso – durante un plazo máximo de un mes o tres meses si el demandante es persona física o jurídica- al objeto de que se establezcan las medidas oportunas, todo ello de conformidad con lo establecido en el nuevo apartado 5 del artículo 441.

En conexión con lo anterior, el artículo 686.1 LEC, relativo a los requerimientos de pago en los procedimientos de ejecuciones hipotecarias, también queda modificado en el sentido de que pasa a ser obligatorio que en estos requerimientos se introduzcan las indicadas en el nuevo apartado 5 del artículo 441 de la LEC.

En relación con esta última cuestión también es novedoso que se establece en el artículo 440 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la obligatoriedad de que en la notificación de lanzamiento el Juzgado determine el día y hora exactos en que se vaya a practicar, prohibiéndose lanzamientos con fechas abiertas.

Además, se reforma el artículo 249.1. 6º de la LEC de manera que, a partir de este momento, los procedimientos relativos a arrendamientos no se tramitarán por razón de la materia sino por razón de la cuantía, salvo como antes, los desahucios y las reclamaciones de renta debidas por el arrendatario de la vivienda que en todo caso se tramitarán, conforme al artículo 250.1.ª de la LEC e independientemente de su cuantía, por el juicio verbal.

  • En cuanto a las reformas que han afectado a la Ley de Propiedad Horizontal:

Se regulan como modificaciones principales la necesidad de una mayoría de tres quintas partes de la comunidad de propietarios para que las viviendas puedan destinarse a fines turísticos, el incremento del diez de la cuantía del fondo de reserva de las comunidades de propietarios y la posibilidad de que estos últimos recursos puedan destinarse a la realización de obras de accesibilidad.

  • En lo que respecta a las medidas fiscales de mayor interés:

Se añade un apartado 26 al artículo 45.I.B) de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en el cual se establece que los arrendamientos de vivienda y uso estable quedan exentos del pago de este impuesto.

En relación al IBI, se establece que los ayuntamientos mediante podrán establecer una bonificación de hasta el 95 por ciento para los bienes inmuebles de uso residencial destinados a alquiler de vivienda. Además, los ayuntamientos podrán establecer, para los bienes inmuebles urbanos, excluidos los de uso residencial, tipos diferenciados atendiendo a los usos y tratándose de inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente, los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50 por ciento de la cuota líquida del impuesto.

Por último, destacar la Disposición Transitoria Primera, que establece que los contratos de arrendamientos sometidos a la LAU celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este decreto-ley continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación, no obstante, cabe la posibilidad de que, mediante acuerdo de las partes, los contratos preexistentes puedan adaptarse a lo establecido en este decreto ley, siempre que no resulte contrario a las previsiones legales. En este punto, tener en cuenta que los contratos celebrados entre el 15 de diciembre y el 24 de enero se rigen por el Real Decreto ley 21/2018 ya derogado.

Estas son las principales novedades reguladas en este nuevo Real-Decreto cuya vigencia esperamos que sea de mayor duración que la del anterior, para así evitar posibles situaciones de inseguridad jurídica en relación con una materia tan delicada como los arrendamientos de vivienda.