Sobre los gastos de formalización de la hipoteca

Comentario a la Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra (Sección 6ª) de 3 de noviembre de 2017 (n.º 494/2017)

Gastos hipotecarios

La controvertida recuperación de los gastos de formalización de la hipoteca.

 

Desde que el Tribunal Supremo en su sentencia de 23 de diciembre de 2015 declarara nula la cláusula por la que se imponía a los prestatarios todos los costes derivados de la formalización de un préstamo hipotecario (notaría, inscripción en el Registro de la Propiedad, gestoría e impuestos que originase la constitución de la misma), ha resultado muy discutida la posibilidad de los prestatarios de recuperar las cantidades abonadas por estos conceptos como consecuencia de la declaración de nulidad de la cláusula.

Hasta ahora, la mayoría de las Audiencias Provinciales, a pesar de reconocer la nulidad total de dicha cláusula y su expulsión del contrato de préstamo, o bien no condenaban a la entidad bancaria al pago de cantidad alguna, o bien únicamente se le exigía que indemnizará a sus clientes por los gastos de notaría, registro y gestoría. Sin embargo, con respecto a los tributos que gravan la  operación y, especialmente, al impuesto de Transmisiones Patrimoniales y al de Actos Jurídicos Documentados, se venía considerando que, en virtud de la legislación tributaria, el sujeto pasivo del impuesto era el propio deudor hipotecario y por lo tanto, el obligado al pago.

Una sentencia que da un giro a favor del consumidor.

 

La reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra, con sede en Vigo, da un paso firme sobre los efectos que debe desplegar la declaración de nulidad de la cláusula de gastos a cargo del prestatario.

En concreto, el Pleno de la Sección 6ª acoge el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante (los prestatarios) y acuerda revocar la sentencia de instancia y estimar íntegramente la demanda formulada por éstos contra la entidad bancaria “ABANCA CORPORACIÓN BANCARIA, S.A.”, condenándola a abonar a los demandantes la cantidad de 2.124, 85 €.

La sentencia del juzgado de primera instancia había dado la razón a los demandantes en cuanto a la nulidad de la totalidad de la cláusula, es decir, entendía que efectivamente la cláusula resultaba abusiva por cuanto obligaba a los prestatarios a hacer frente a todos los gastos derivados de la constitución, modificación o cancelación del préstamo hipotecario, incluso el pago de los impuestos.

No obstante, y a pesar de declarar la nulidad de la cláusula, el juzgador de instancia no condenaba a la entidad bancaria a devolver a los prestatarios lo pagado por aplicación de la misma.

Gastos de formalizacion de hipoteca

En otras palabras, declarada la nulidad no se desplegaban los efectos inherentes a dicha declaración, es decir, la restitución de las cantidades, tal y como dispone el artículo 1.303 del Código Civil, pues aquello que es nulo equivale a que nunca ha existido y debe reponerse a las partes a la situación anterior a la suscripción de la cláusula.

El criterio del juzgado de primera instancia seguía la tesis de la Sección 1ª de la Audiencia de Pontevedra que entendía que no cabía aplicar estrictamente el artículo 1.303 del Código Civil y por tanto restituir las cantidades abonadas por los prestatarios, porque en este caso la aplicación de la cláusula no afectaba únicamente a las partes contratantes (banco y consumidor) sino que entraba en juego terceros destinatarios de tales pagos: el notario, el Registro de la Propiedad, la gestoría etc.

La Sección 6ª de la misma Audiencia Provincial da así un giro en favor del consumidor al entender que las consecuencias de esta solución resultan especialmente injustas.

En primer lugar, porque el consumidor asumió los términos de una cláusula bajo el desconocimiento de que no tenía la obligación de soportar los gastos que se le exigían, debido a su posición de inferioridad y desigualdad con respecto al banco, a la hora de formalizar el contrato. Por ello, si aceptó la cláusula durante años es porque desconocía la ilicitud en la conducta del banco.

En segundo lugar, y como argumento más importante, es que la devolución de las cantidades pagadas por el prestatario es una “consecuencia natural e ineludible que va necesariamente vinculada a la nulidad”. En definitiva si la cláusula es nula significa que el prestatario no tenía que haber abonado gasto alguno.

Por último, en cuanto a los terceros acreedores del servicio impuesto al cliente, se destaca que no son realmente implicados, puesto que se trata de una cláusula que regula la distribución de los gastos entre las partes contratantes y, por tanto, quien padece las consecuencias de tal distribución debe obtener su resarcimiento. Así lo propugnaba también la Sentencia del Tribunal de Justicia de la UE de 21/12/2016 al defender que “los consumidores deben verse repuestos en su derecho y reparados in integrum de las consecuencias lesivas de la cláusulas nulas” .

Finalmente, a pesar de que la referida sentencia pueda ser recurrida ante el Tribunal Supremo, el fallo de la misma supone un avance esclarecedor y con vocación de unificar los efectos derivados de la nulidad de la cláusula de gastos hipotecarios y la posibilidad de recuperar la totalidad de las cantidades abonadas por dicha cláusula que afecta, hoy en día, a prácticamente casi todas las hipotecas en España, independientemente de la entidad bancaria prestamista.

Para más información sobre las cláusulas suelo, gastos hipotecarios y su posible reclamación, lea nuestros anteriores artículos.

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