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Mediante Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, se han regulado las medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19 y en concreto la moratoria de deuda hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual con exención a las posibles novaciones, ampliadas por Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico.

La Moratoria de deuda hipotecaria se regula en los Artículos 7 al 16 del RD ley 8/2020, de 17 de marzo, y en los artículos 21 al 27 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo.

  • Las medidas van dirigidas a aquellos que se encuentran en situaciones de vulnerabilidad económica como consecuencia de la crisis del COVID-19, y que sean i) deudores hipotecarios o, ii) fiadores y avalistas del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y Con el Real Decreto-ley 11/2020, se extiende a iii) los autónomos, empresarios y profesionales respecto de los inmuebles afectos a su actividad económica, de un lado, y iv) a las personas físicas que tengan arrendados inmuebles por los que no perciban la renta arrendaticia en aplicación de las medidas en favor de los arrendatarios como consecuencia del estado de alarma.
  • Se aplicarán sobre los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor se encuentre en los supuestos de vulnerabilidad y que estén vigentes, iii) Con el Real Decreto Ley de 11/2020 se amplía el alcance de la moratoria a los créditos y préstamos no hipotecarios que mantengan las personas en situación de vulnerabilidad económica, incluyendo los créditos al consumo.
  • Será sobre las deudas hipotecarias contraídas o los préstamos hipotecarios contratados para la adquisición de i) La vivienda habitual, ii) Inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen los empresarios y profesionales iii) Viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler y para las que el deudor hipotecario persona física, propietario y arrendador de dichas viviendas, haya dejado de percibir la renta arrendaticia desde la entrada en vigor del Estado de alarma decretado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o deje de percibirla hasta un mes después de la finalización del mismo.
  • Se entiende por vulnerabilidad económica.
    • Para aquel deudor que pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos de al menos el 40 % de su facturación.
    • Para aquello que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria: i) el límite de tres veces el IPREM, ii) Este límite se incrementará en 0,1 por cada hijo a cargo que será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental. Iii) Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar. Iv) En caso discapacidad superior al 33 %, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente v) En el caso de que el deudor sea persona con parálisis cerebral, enfermedad mental, discapacidad intelectual, igual o superior al 33 %, o persona con discapacidad física o sensorial, igual o superior al 65 %, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.
  • Acreditación de las condiciones subjetivas de la situación de vulnerabilidad (Artículo 11) i) En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones (cuantía mensual percibida o subsidios por desempleo) ii) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria correspondiente y, iii) Número de personas que habitan en la vivienda habitual, iv) Titularidad de bienes.
  • Fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores. Si se encuentran en los supuestos de vulnerabilidad económica podrán exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal, antes de reclamarles la deuda garantizada, aun con renuncia expresa al beneficio de excusión.
  • Plazo para la petición.Los deudores podrán solicitar del acreedor, desde el 19 de marzo de 2020 hasta quince (15) días después del fin de la vigencia del RDL, sin necesidad de acuerdo entre las partes.
  • Plazo de ejecución.La entidad acreedora procederá a su implementación en un plazo máximo de 15 días, surtirá efecto desde la solicitud.
  • Efectos de la moratoria.
  1. La suspensión tendrá una duración de tres meses ampliables mediante Acuerdo de Consejo de Ministros.
  2. La suspensión de la deuda hipotecariadurante el plazo estipulado y la inaplicación durante dicho periodo de la cláusula de vencimiento anticipado que conste en el contrato de préstamo hipotecario.
  3. Durante la moratoria, la entidad acreedora no podrá exigir el pago de la cuota hipotecaria, ni de ninguno de los conceptos que la integran (amortización del capital o pago de intereses). Tampoco se devengarán intereses. Desde la solicitud no habrá intereses de demora (Trans. 2ª).
  4. No se permitirá la aplicación de interés moratorio por el período de vigencia de la moratoria, en aquellos contratos en los que el deudor acredite que se encuentra en supuestos de vulnerabilidad.
  5. La fecha del vencimiento acordada en el contrato se ampliará, como consecuencia de la suspensión, por el tiempo de duración de esta, sin modificación alguna del resto de las condiciones pactadas.
  6. La aplicación de una posible moratoria hipotecaria o de alquiler dependerá de i) si se ha alcanzado o no el límite de la carga hipotecaria o la renta arrendaticia del 35% de los ingresos, ii) se pretende abarcar la casuística de quienes no hagan frente a deudas hipotecarias o una renta arrendaticia deban hacer frente a uno o varios préstamos que le suponen más de un 35% de sus ingresos.
Consecuencias de la aplicación indebida por el deudor de las medidas para la reestructuración de la deuda hipotecaria inmobiliaria
  1. Será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas de flexibilización, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta del deudor pudiera dar lugar.
  2. El importe de los daños, perjuicios y gastos no puede resultar inferior al beneficio indebidamente obtenido por el deudor por la aplicación de la norma.
  3. Corresponde la carga de la prueba de la simulación de la situación de vulnerabilidad a la entidad con la que tuviere concertado el préstamo o crédito.